最高法：物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费

业主与物业矛盾频发，法院如何裁判？

• 业主与物业服务人之间的纠纷，如因物业费催缴、房屋设计问题、物业更换等引发的矛盾，具有群体性、易复发、化解难等特点。
• 最高人民法院发布典型案例，旨在统一裁判规则，引导各级法院做好矛盾预防化解工作，维护人民群众合法权益与社会和谐稳定。

物业不得以限制门禁等方式催缴物业费

• 2021年9月，业主老张因欠交物业费，被物业公司禁止使用单元电梯及门禁系统，遂起诉要求恢复使用功能。
• 法院审理认为，根据民法典规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
• 物业公司虽可依法维权，但以限制门禁、电梯使用等方式催费缺乏法律依据，超出合理限度，易加剧矛盾。本案中，物业公司在审理过程中主动恢复了老张的门禁使用。

业主不得以房屋设计问题为由拒交物业费

• 业主老徐因未支付2019年5月至2022年12月物业费被起诉，其辩称厨房设计不合理、排烟倒灌导致不应交费。
• 法院指出，物业服务人的义务源于法律规定和合同约定，主要包括共有部分的维修养护、秩序维护等，而房屋专有部分的设计、质量问题属于商品房买卖合同法律关系，与物业服务合同无关。
• 因此，业主以房屋质量问题为由拒交物业费或主张抵销缺乏依据，法院判决老徐支付欠缴的物业费4500余元。

原物业无权对业主大会选聘新物业的决定提起诉讼

• 物业服务合同终止后，原物业服务人应依法退出并配合交接，但实践中“交接难”问题突出，常引发纠纷。
• 典型案例明确，业主大会决定对业主具有约束力，但物业服务人并非小区业主，无权就业主大会决定的效力提起诉讼。
• 原物业服务人拒不退场的，对其要求支付合同终止后物业费的诉求，法院不予支持，以此引导物业诚信履行义务，维护正常服务秩序。

法院探索多元化解机制，追求实质化解矛盾

• 在审理物业纠纷时，法院坚持“办理与治理”并重，不仅就案办案，更注重矛盾实质化解，追求事了、人和、心顺的效果。
• 各地法院创新采用“示范裁判+批量化解”“巡回审判+示范调解”等方式，有的在小区现场开庭，以案释法，批量化解潜在纠纷。

• 这些做法实现了“办理一案、治理一片”的效果，有助于从源头减少物业纠纷，促进社区和谐稳定。